Immobilien in Innenstädten: Risikominimierung

Lösungsansatz zur Sicherung der Immobilienwerte

Nicht erst durch die Corona-Pandemie, stehen Innenstädte vor großen Herausforderungen. Der gesellschaftliche Wandel, der Zuzug in urbane Räume aber auch die Diskrepanz zwischen dem stationären und dem Onlinehandel belegen, dass insbesondere ein großes Augenmerk auf die Immobilienentwicklung gelegt werden muss.

Nicht erst durch die Corona-Pandemie, stehen Innenstädte vor großen Herausforderungen. Der gesellschaftliche Wandel, der Zuzug in urbane Räume aber auch die Diskrepanz zwischen dem stationären und dem Onlinehandel belegen, dass insbesondere ein großes Augenmerk auf die Immobilienentwicklung gelegt werden muss.

Die Pandemie beschleunigt jedoch Entwicklungen, nicht nur zum Vorteil von Städten bzw. von Immobilienwerten:

  • Den Innenstädten drohen im Zuge der Corona-Pandemie dramatische Entwicklungen, die ein umgehendes Gegensteuern erfordern. Der deutsche Einzelhandel erwartet für das Jahr 2021 auf Grund der Corona-Krise deutschlandweit bis zu 55.000 Insolvenzen (HDE, 22.10.2020).

  • Zahlreiche Einzelhändler, Shopping-Center-Betreiber, Gastronomen, Hotelbesitzer, Kulturstätten etc. befinden sich aktuell in Liquiditätsengpässen. Durch den Teil-Lockdown wird sich die Lage der Mieter (vor allem jener in Erdgeschosslagen) weiter zuspitzen.

  • Die Corona-Pandemie beschleunigt das strukturelle Problem des stationären Einzelhandels in Bezug auf die Kundenabwanderung zu Online-Angeboten.

  • Es ist davon auszugehen, dass ein wesentlicher Teil der während der Corona-Krise auf verlorenen Kundschaft nicht mehr wiederkommt, und dass sich zugleich in der anfangenden Rezession das dbzgl. Transaktionsverhalten (in Bezug auf das Kaufverhalten) weiter verringert.

  • Die Abwanderung der Kunden zu eCommerce-Angeboten führt zugleich zu einer noch stärkeren Wettbewerbsverzerrung.

  • Marktführende eCommerce-Unternehmen wie Amazon, Zalando und Otto, aber auch Handels-Oligopolisten wie EDEKA und REWE haben bereits vor der Corona-Pandemie kaum einholbare Wettbewerbsvorteile gegenüber mittelständischen Handels-Unternehmen. Durch die Corona-Pandemie haben diese überproportional vom veränderten Kundenverhalten profitiert und ihren Marktvorsprung weiter ausgebaut, während mittelständische Handelsunternehmen branchenweit in ihrer Existenz bedroht sind.

“Die Pandemie wird viele Verlierer hinterlassen, was direkte Konsequenzen auf den Immobiliensektor mit sich bringen wird. Betroffen sind sowohl Immobilienbesitzer wie institutionelle und private Anleger.”

Thorsten Kausch

Stadtmanufaktur

Diverse Gesprächskreise befassen sich in den Städten mit möglichen Lösungsansätzen. Aktuell liegt dabei der Fokus der Vermieter/innen auf kurzfristige Effekte und Leerstandsoptimierungen, beispielsweise die Gewinnung neuer Mieter/innen und Nutzer/innen und/oder die Entwicklung neuer Nutzungskonzepte.

Parallel dazu wird über strukturelle Veränderungen nachgedacht. Stichworte sind „Durchmischung“, Neuausweisung von Flächennutzungen und Verkleinerung der Handelsflächen. Dies hätte weitreichende Folgen für Immobilienwerte, die schlimmstenfalls mit einem „Down-Grade“ (von 1A- zu 1B-Lagen) rechnen müssen. Wertberichtigungen in den Portfolios oder Rentenmodellen (Familiy-Offices) sind die Folge. Zudem kann davon ausgegangen werden, dass im Zuge einer zu erwartenden länger anhaltenden Rezession finanzielle Unterstützungsmaßnahmen durch die öffentliche Hand aufgebraucht sein werden.

Lösungsansatz

Risikominimierung

Wir minimieren das Risiko für die Immobilienwerte der institutionellen und privaten Investoren/Inhaber.

Analyse

Dies erfolgt im Abgleich der Immobilien mit der am jeweiligen Standort gegebenen Ausgangslage.

Diskurs

Dabei stehen regionaler Diskurs (mit Multiplikatoren, Stakeholdern, Politik, etc.) im Vordergrund, um über die Perspektiven der jeweiligen Innenstädte bzw. Standorte und deren Dynamik zu reflektieren.

Parallel dazu ist der Aufbau eines City-Change-Monitors geplant. In diesem werden die Immobilienwerte auf Basis ihrer Lage erfasst und nach Risikokriterien kategorisiert. In die Bewertung fließen ein:

Diskussionen am Standort zu Veränderungsnotwendigkeiten

Diskussionen am Standort zu Veränderungs-notwendigkeiten

regionale Förderprogramme für Mieter, Einzelhändler und Gastronomie

Bedarf an (sozialem) Wohnraum in der Stadt

Veränderungen bei Frequenzen

Leerstände/Geschäftsaufgaben im Umfeld

Unser Beratungsansatz auf einen Blick

  • Übersicht der Immobilien (nach Städten) durch den Auftraggeber

  • Bewertung der Ausgangslagen in den Städten (regionale Förderprogramme, Dynamiken, Ansprechpersonen/Stakeholder)

  • Erarbeiten von Handlungsoptionen

  • Unterstützung in der (politischen) Interessenvertretung vor Ort

  • Optional: Entwicklung von spezifischen Konzepten für die jeweilige Immobilie

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